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Comment déterminer la valeur de son bien immobilier ?

22/09/2020

Ah ! Le prix de vente d’un bien, le sujet de toutes les convoitises ! Entre le vendeur qui souhaite obtenir un bon prix et l’acheteur qui souhaite faire une bonne affaire, il n’est pas simple de satisfaire tout le monde.

L’évaluation d’un bien immobilier constitue une étape primordiale lors de la mise en vente sur le marché. Toutefois, estimer le prix d’une maison ou d’un appartement reste un exercice extrêmement difficile.

Pour calculer le prix de revient de votre bien, plusieurs possibilités s’offrent à vous : calculateurs en ligne ou l’appel à un notaire, un géomètre ou encore à une agence immobilière. Cependant, la solution à privilégier reste le recours à une agence immobilière. En effet, faire appel à un agent immobilier expérimenté permet de déterminer une valeur objective et acceptable tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Faites confiance aux acteurs de terrain

Les agents immobiliers, acteurs de terrain, ont une parfaite connaissance du marché (biens plus ou moins recherchés, quartiers prisés, …). Pour évaluer au mieux la valeur réelle de votre bien, un agent immobilier se base sur les caractéristiques du bien (cf. ci-dessous), mais également sur des points de comparaison avec d’autres biens plus ou moins similaires. En effet, l’agent immobilier a accès aux derniers prix réels de vente et pas uniquement aux prix affichés dans les annonces. Avec toutes ces informations en sa possession, il est en mesure de fournir une estimation au plus juste.

Au terme de son analyse, l’agent immobilier confinera toutes ses observations dans un rapport documenté. Toutefois, prenez garde. L’estimation d’un bien par un professionnel ne se fait pas toujours sans frais. Afin d’assurer vos arrières, mieux vaut demander une offre préalable. En général, un rapport d’expertise vous sera facturé au prix de 250 voire 350 euros.

En outre, si vous décidez de confier la vente de votre bien à une agence immobilière, vous récupérerez le plus souvent ce montant par la suite. De même, un notaire ne compte généralement pas de frais supplémentaires pour l’évaluation d’une habitation si vous passez l’acte de vente devant lui.

Les facteurs à prendre en compte

L’environnement du bien

La situation géographique de votre habitation influence de manière considérable sa valeur. À titre d’exemple, deux biens immobiliers similaires, l’un situé dans le centre-ville et l’autre à la campagne, auront une valeur vénale tout à fait différente.

La proximité avec une gare, des transports en commun et des axes routiers fait également pencher la balance. La présence d’écoles, de commerces, d’espaces verts et zones de loisirs a également toute son importance.

Critères internes au bien

Pour estimer son bien, il convient de tenir compte de toutes ses caractéristiques intrinsèques telles que :

  • La nature du logement : studios, appartements, maisons, villas, … Les types de biens immobiliers sont nombreux. Plus le bien sera considéré comme exceptionnel, plus le prix en sera élevé.
  • La superficie en m² : la valeur de votre bien croit avec sa surface.
  • Le nombre de pièces
  • L’étage : plus un appartement est élevé plus il prend de la valeur.
  • L’exposition : la vue et l’ensoleillement sont de vrais plus qui peuvent faire la différence.
  • L’état général du bien : une habitation « âgée » sera en règle générale moins chère qu’une habitation récente. Cependant, si votre logement a fait l’objet d’une rénovation, le montant des travaux pourra faire grimper son prix de vente. À l’inverse, si des travaux sont à prévoir, vous devrez diminuer votre prix de vente pour permettre à l’acquéreur de les financer.

Critères « exceptionnels »

Outre ces critères généraux, d’autres, dits “exceptionnels”, peuvent avoir un réel impact sur l’estimation d’un bien immobilier. Citons par exemple :

  • un balcon
  • une vue dégagée
  • une piscine
  • une grande hauteur sous plafond
  • un garage
  • pas de vis-à-vis avec le voisinage
  • une annexe pour profession libérale
  • etc.

En effet, ces critères, parfois rares sur le marché immobilier, peuvent être l’élément déclencheur d’un véritable coup de cœur chez le candidat acheteur.

Les méthodes d’estimations immobilières

Pour arriver à un montant le plus proche de la réalité du marché, les experts utilisent et compilent généralement plusieurs méthodes d’estimation :

  1. Le coût de remplacement : reconstituer le prix de revient du bien en y déduisant, le cas échéant, une dépréciation (état de vétusté)
  2. Le coût de capitalisation des revenus : déterminer la valeur vénale (prix de vente) du bien à partir de son revenu et du taux de capitalisation.
  3. Le coût des points de comparaison: établir la valeur vénale d’un bien en la comparant à un ou d’autres biens de même nature, le tout en se basant sur les données réelles du marché immobilier.

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