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Devenir propriétaire sans fonds propres

29/10/2020

Aujourd’hui, devenir propriétaire a des allures de véritable parcours du combattant, surtout pour les jeunes et les primo-acquéreurs. Généralement, les banques demandent un apport personnel de 20% du prix d’achat du bien convoité, sans parler des frais d’acquisition. Difficile parfois de sortir une telle somme. Dès lors, comment devenir propriétaire sans fonds propres ? Rêve à portée de main ou véritable utopie ? Éléments de réponse.

Des directives renforcées

Depuis le 1er janvier 2020, les banques sont forcées de respecter les recommandations de la Banque Nationale de Belgique (BNB) en matière de quotités hypothécaires.

À titre d’exemple, un candidat acheteur ne peut désormais emprunter que 80% voire 90% du prix d’achat du bien convoité. Par conséquent, cela signifie que l’investisseur doit financer lui-même 20% du prix d’achat et les frais annexes (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.). Toutefois, la BNB laisse aux établissements financiers une plus grande marge de manœuvre avec les primo-acquéreurs. De fait, 35% des crédits hypothécaires octroyés aux primo-acquéreurs peuvent dépasser la quotité de 90% et 5% de ces crédits peuvent parfois dépasser la quotité de 100%.

35% des crédits hypothécaires octroyés aux primo-acquéreurs peuvent dépasser la quotité de 90%

L’Echo

Par conséquent, un primo-acquéreur devra sortir de son portefeuille 10% du montant du bien et des frais annexes. Cependant, l’accès à la propriété devient de plus en plus compliqué, surtout pour les jeunes ménages. Débutant dans la vie active, ils n’ont pas ou peu de fonds propres et doivent faire preuve de patience en espérant pouvoir un jour concrétiser ce rêve. Pour certains, ce rêve devient tout bonnement inaccessible. La majorité se dirige vers la location ou établissent demeure dans la maison familiale.

Des solutions pour accéder à la propriété

« Se constituer une épargne suffisante, mettre de côté ». Ce son de cloche, tout le monde le connait. Pour éviter d’attendre des années avant de pouvoir disposer de fonds suffisants, il existe heureusement des alternatives.

Le crédit à la consommation

Depuis début septembre, un nouveau produit a fait son apparition dans le paysage banquier belge, il s’agit du crédit à consommation. Ce type de crédit permet aux parents qui le souhaitent d’aider leurs enfants à accéder à la propriété et donc devenir propriétaires en finançant jusqu’à 125% du montant du bien. En d’autres termes, l’enfant (le candidat acheteur) contracte un emprunt auprès de la banque de son choix qui peut financer 90% à 100% de la valeur du bien.

De leur côté, les parents peuvent souscrire un crédit à la consommation d’un montant maximum de 50.000€ sur une durée maximale de 10 ans. Le montant est alors mis à disposition par les parents à leurs enfants, ce qui permet aux parents de conserver leur épargne s’ils en ont une. Et puisqu’il s’agit d’un crédit à la consommation, cela procure plusieurs avantages: pas de frais de dossier, processus rapide, pas d’hypothèque… Toutefois, une série de conditions doivent être remplies afin d’avoir accès à ce produit : preuve de la filiation avec l’enfant, parents déjà propriétaires d’un bien, etc.

L’hypothèque

Un futur acquéreur peut solliciter l’aide de ses parents pour mettre en garantie leur bien immobilier à la condition qu’il soit entièrement payé. Dans ce cas, le montant du crédit hypothécaire que pourra contracter l’acheteur sera de maximum 90%. À noter qu’il peut s’agir de la maison des parents, mais également d’un autre membre de la famille.

Si cette option est encore acceptée par de nombreuses institutions bancaires, elle comporte tout de même un risque. En effet, les parents interviennent comme affectants hypothécaire et non comme co-emprunteurs. Par conséquent, le crédit n’apparaîtra pas dans leurs charges. Toutefois, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, les parents pourront subir une saisie sur salaire voire la vente de leur bien. Cependant, rassurez-vous, un tel cas de figure est extrêmement rare. 

L’achat en indivision

La dernière alternative pour accéder à la propriété est l’achat en indivision. Le principe : les parents et l’enfant achètent chacun une quote-part. De cette façon, l’emprunt est plus important puisque ce n’est pas un salaire qui est pris en compte, mais bien trois. Par conséquent, l’incertitude quant à la solvabilité des acquéreur est nulle. Les parents s’engagent donc dans un crédit hypothécaire.

Une fois les enfants avec une situation stable, ils auront la possibilité de racheter la part de leurs parents et donc de les libérer de la charge du crédit en cours.

Conclusion

Accéder à la propriété s’avère aujourd’hui (très) difficile, notamment pour les primo-acquéreurs ne disposant pas des fonds propres suffisants. Toutefois, il existe (heureusement) des alternative, qui implique généralement des membres de la famille. Veillez à bien vous renseigner avant d’entamer une de ces démarches.

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