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Comment financer les travaux de rénovation ?

28/04/2021
financer les travaux de rénovation

Vous souhaitez rénover une partie de votre bien. Ce besoin peut-être une nécessité, avec par exemple le changement de votre toiture. Il peut également s’agir de travaux de rénovation dans un but esthétique, comme par exemple le remplacement de votre cuisine. Enfin, les travaux de rénovation envisagés peuvent également être réalisés dans un but de faire des économies d’énergie, comme la pose de panneaux photovoltaïques par exemple.
Vous êtes maintenant dans la phase où vous devez trouver un financement pour ce beau projet.

TOP IMMO fait le tour pour vous des possibilités de financement de vos travaux de rénovation. Vous allez voir que chacune de ses possibilités sera plus adaptée à l’un ou l’autre de vos projets.

Le crédit hypothécaire 

Si vos travaux sont importants, et nécessitent donc un financement en conséquence, le crédit hypothécaire peut se présenter comme la meilleure alternative. Dans votre dossier, vous retrouverez les mêmes conditions que lorsque vous avez contracté le prêt pour l’achat de votre bien comme les taux négociables, l’assurance solde restant dû, les frais d’acte, l’inscription hypothécaire, les frais de dossier…

Une particularité du crédit contracté pour travaux de rénovation : les fonds sont débloqués par tranche, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Concernant les déductions fiscales : étant donné que le bonus logement a été supprimé en 2017 à Bruxelles et en 2020 en Flandre, et qu’en Wallonie, le chèque-habitat est réservé aux acquisitions, il n’est pas possible d’obtenir des réductions fiscales.
Cependant, si les travaux de rénovation sont effectués dans une résidence secondaire, ou bien si vous vous positionnez en tant qu’investisseur, vous pourrez déduire les intérêts et le capital de vos revenus immobiliers. Ce qui aura pour effet de réduire vos impôts sur ces revenus, voire de les supprimer dans leur totalité.

La reprise d’encours

Si vous disposez déjà d’un emprunt hypothécaire, cela peut être une option intéressante. En effet, votre banque va en fait vous prêter (ou plutôt vous reprêter) une somme déjà remboursée sur la totalité de votre crédit de base. En d’autres termes, lors de votre premier emprunt hypothécaire, vous avez constitué une hypothèque, que vous allez réutiliser.

C’est également possible de faire une reprise d’encours même si l’emprunt est remboursé, mais uniquement si l’hypothèque court toujours. Elle dépendra alors de la durée restante de l’hypothèque.

Un avantage à cette formule : les frais relativement faibles pour le dossier (environ 400 à 500 euros selon les banques). Le taux appliqué est celui du marché actuel et pas celui de l’emprunt initial.

Un inconvénient : à l’instar du crédit hypothécaire, la reprise d’encours ne bénéficie d’aucune déduction fiscale. Le fisc considère d’ailleurs que c’est un nouveau crédit hypothécaire.

Les fonds propres

Vous avez réussi à mettre de l’argent de côté et vous souhaitez mettre à profit cette somme pour financer vos travaux de rénovation. 

Les avantages de cette option : le taux d’intérêt étant très bas sur les comptes d’épargne ( le minimum légal est de 0,11 % ), laisser son argent sur lesdits comptes n’est peut-être pas la meilleure option. Vous pouvez donc envisager de financer vos travaux avec cette somme : vous investissez dans votre bien, vous allez ainsi faire en sorte que les consommations d’énergies soient à la baisse. Et c’est votre bien qui gagne en valeur, grâce à votre épargne.

Le principal inconvénient : aucune déduction fiscale possible. C’est pourquoi il peut parfois être intéressant de financer les travaux de rénovation en combinant fonds propres et emprunts, afin de déduire les intérêts payés auprès du fisc.

Justement, faisons le point sur les autres emprunts possibles.

Les prêts rénovations et les prêts verts  

Comme leurs noms l’indiquent, ce sont des prêts mis en place exclusivement pour les travaux de rénovation.
Ce sont en fait des crédits à la consommation. Leur durée est plus courte que pour les crédits hypothécaires. La plupart du temps, aucun frais de dossier ni d’hypothèque sont à prévoir. Attention, leurs taux ne sont jamais négociables.
À ce jour, les prêts verts ont des taux plus avantageux que les prêts de rénovation. Cependant, pour en bénéficier, il faut que votre demande réponde à certains critères, qui peuvent d’ailleurs varier d’une banque à l’autre. Comme par exemple que 50 % de la somme empruntée serve à l’habitation moins énergivore.
N’hésitez pas à faire une première simulation et à comparer les différents organismes. Les taux peuvent varier du simple au double selon la banque.

Concernant les éventuels avantages fiscaux : si les travaux ont lieu dans une résidence secondaire, ou bien si les travaux ont un lieu dans un bien d’investissement, vous pourrez déduire les intérêts mais pas le remboursement en capital des prêts rénovation et vert, au titre de déduction ordinaire d’intérêts. La déduction se fait à hauteur du montant des revenus cadastraux déclarés.
Mais cela ne sera pas possible si les travaux ont lieu dans votre habitation principale.

Rénopack wallon ou prêt vert bruxellois

Deux formules mises en place donc pour les travaux de rénovation pour les régions bruxelloise et wallonne.
Bien entendu, pour en bénéficier, il faut que la demande réponde à certains critères, différents pour chacune des deux options.

Le Rénopack, en résumé :
  • Un taux 0%.
  • Un montant empruntable de 1 000 à 60 000 euros.
  • L’habitation concernée par les travaux doit avoir été occupée pour la première fois il y a au moins 15 ans.
  • Le proprétaire souhaitant bénéficier de ce crédit doit avoir 2 enfants à charge maximum.
  • Au cours de l’avant-dernière année, vous devez avoir bénéficié de revenus globalement imposables inférieurs à 97 700 €.
  • Les travaux ne peuvent démarrer qu’après la signature du prêt. Ils seront obligatoirement réalisés par un entrepreneur.
Le Prêt bruxellois, en résumé :
  • Une offre de crédit de 0 à 2% afin de financer des travaux permettant d’économiser de l’énergie. Par exemple des panneaux photovoltaïques, une pompe à chaleur, un chauffe-eau solaire, des travaux de ventilation ou d’isolation ou bien encore l’installation d’un chauffage performant.
  • Les travaux doivent correspondre aux conditions des primes d’énergie.
  • Le montant emprunté sera compris entre 500 et 2 500 euros
  • Deux formules :
    1. un crédit à la consommation avec un TAEG (taux annuel effectif global) de 0 à 1% sur 10 ans maximum, à la condition que les revenus du ménage ne dépasse pas 30 000 euros pour une personne isolée et le double, soit 60 000 euros, pour un ménage à double revenu
    2. un crédit hypothécaire avec un TAEG sur 30 ans maximum. Le taux de 0% ne pourra s’appliquer que pour les personnes ayant un revenu annuel inférieur à 15 000 euros.

L’assurance-groupe

Dernière option envisageable pour financer vos travaux de rénovation : utiliser les réserves constituées dans le cadre d’un plan de pension du second pilier. Ce que l’on appelle aussi une assurance-groupe pour les salariés, ou encore un EIP/PLCI ou CPTI pour les indépendants.
Détaillons maintenant les 3 solutions possibles.

L’avance 

Si vous souhaitez financer la rénovation d’un bien, l’assureur va libérer entre 60 et 75 % du montant de vos réserves. Aucun frais d’inscription hypothécaire ni d’indemnité de remploi en cas de remboursement anticipatif ne seront à payer. Mais, il faudra alors combler le manque à gagner de l’assureur, qui en temps normal gagne de l’argent sur les réserves gérées par ses soins.
Pour cela, et en grandes lignes, vous avez 3 possibilités :

  1. Le paiement des frais annuels, calculés sur la base de la somme débloquée. Cette possibilité n’est offerte qu’aux indépendants
  2. Le paiement d’intérêts mensuels. Ainsi l’assureur continue à offrir un rendement sur l’intégralité de la réserve
  3. La capitalisation d’intérêt. Le principe est le suivant : l’assureur déduit de la réserve bloquée l’intégralité des intérêts accumulés durant les années pendant lesquelles il vous a accordé une avance.

Du côté fiscal, c’est uniquement l’option n°2 qui vous permettra de déduire de vos revenus immobiliers les intérêts payés. Vous l’aurez compris, c’est donc impossible dans les 2 autres cas.

La mise en gage

Vous allez négocier un nouveau crédit hypothécaire auprès de votre banque. Pour cela, en guise de garantie supplémentaire, vous allez mettre en gage votre contrat assurance-groupe. De ce fait, c’est le bénéficiaire du contrat, c’est l’organisme créditeur. C’est un document signé sous seing privé, et qui ne va engendrer aucun frais.
D’un point de vue fiscal, comme pour le crédit hypothécaire traité plus haut, vous ne pourrez déduire les intérêts et le capital de vos revenus immobiliers déclarés uniquement si les travaux sont prévus dans une résidence secondaire, ou s’il s’agit d’un bien d’investissement.

La reconstitution de capital

Dans ce cas de figure, vous n’utilisez pas le capital à proprement parler, mais le capital projeté. Vous allez ainsi obtenir un crédit à terme fixe comme le crédit bullet.
Pour cela, la compagnie d’assurances qui vous accorde le crédit bullet, n’étant pas certaine que vous pourrez constituer le capital projeté dans l’avenir, va hypothéquer votre logement.
Dans le cas des indépendants en société, c’est cette dernière qui va s’acquitter des primes d’assurance pension. Quant aux  intérêts du crédit, ils  sont payés en personne physique. Le crédit bullet est soldé par le capital constitué à terme.
Pour le volet fiscal, ici également, vous ne pourrez déduire les intérêts remboursés  que si les travaux ont lieu dans une résidence secondaire ou dans un bien d’investissement.
Enfin, sachez qu’il est assez rare qu’un établissement bancaire accorde un crédit bullet pour une habitation propre. Dans la plupart des cas, les crédits accordés le sont pour d’autres logements que l’habitation familiale.

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