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Investir dans l’immobilier : les pièges à éviter

25/03/2021
Les pièges à éviter pour un investissement immobilier avec TOP IMMO, agence immobilière dans la province du Luxembourg

Investir dans un bien immobilier peut réserver bien des surprises. Il faut en effet être attentif à beaucoup de choses. Et le choix du bien ne devra pas seulement se faire sur la base du coup de cœur pendant la visite. Acheter un logement que l’on trouve beau, c’est bien. Acheter un logement dont le rendement est maximum et les risques minimisés c’est mieux. Ce qui ne veut pas dire qu’il est impossible de concilier les 2.

Top Immo, agencée référence en Province de Luxembourg, dresse pour vous la liste des points importants sur lesquels il convient d’être vigilant avant d’investir.

Une infraction urbanistique

C’est surprenant, mais très souvent, les constructions ne sont pas tout à fait conformes aux règles de l’urbanisme. Cela peut-être une infraction minime, comme une couleur de châssis de fenêtre. Mais cela peut aussi être une infraction majeure, comme un chien assis par exemple. Cette non-conformité n’est pas un frein à l’achat du bien. Vous devrez cependant être attentif au fait qu’elle soit régularisable ou non. Le cas échéant, vous devrez faire évaluer le coût de la régularisation, qui viendra en déduction du prix d’achat.
Deuxième solution, mais rarement retenue, car elle peut prendre plusieurs mois : contraindre le vendeur à régulariser la situation avant la signature de l’acte.

Un problème de pollution

Pour tout bien construit avant 1998, tentez d’identifier la présence d’amiante dans le logement en prenant des renseignements auprès de spécialistes : installateur de chauffage, fabricant, vendeur, ou fournisseur de matériel spécifique … Vous pouvez aussi faire appel à un laboratoire agréé qui procédera à des analyses et des prélèvements dans votre habitation.
Aujourd’hui le fait de désamianter n’est pas obligatoire, ni même le fait que le vendeur ne le signale à l’acheteur. Cela le deviendra peut-être un jour, comme chez nos voisins en France.
Si nécessaire, n’hésitez pas à contacter une entreprise spécialisée pour les travaux de démolition et de retrait d’amiante.

Des travaux de copropriété et un acte de base non conforme

Afin d’éviter toutes mauvaises surprises avant d’investir, vous devez impérativement lire les derniers PV d’ assemblées générales. Ainsi vous serez au fait des éventuels travaux à venir dans la copropriété. Certains peuvent être très lourds, comme un ravalement de façade par exemple. Et ce coût ne sera pas forcément le bienvenu, peu de temps après un premier investissement important.Il faudra également être très attentif à l’acte de base. L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier, des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative. Cette quote-part est déterminée en tenant compte de la valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de la situation de la partie privative. Vous devrez ainsi vérifier que les quotes-parts n’ont pas été modifiées par des modifications lors de la  construction par le promoteur.

Une surface mal calculée

La surface habitable permet de valoriser un bien. Or les surfaces annoncées correspondent rarement aux surfaces réelles des biens. En France il y a la loi Carrez afin de mesurer la surface réelle : il faut pour cela mesurer la surface du plancher et y déduire les murs, cloisons, gaines, embrasures, marches et cages d’escalier. En outre, toute partie dont la hauteur sous plafond est de moins de 1.80 m n’est pas comprise.
Hélas, en Belgique, il n’y a aucune loi de ce type. Ce qui a pour conséquence de voir des biens avec une surface réelle non conforme à celle annoncée. L’usage est de calculer les surfaces en intégrant la moitié des murs mitoyens et les murs intérieurs, à l’exception des caves et des garages, ainsi que des planchers sous lesquels on peut difficilement se tenir debout (sous 2,10 m). Les surfaces des terrasses sont généralement pondérées de 50 %.
Si la surface annoncée est supérieure à celle obtenue par ce calcul, l’acheteur est en mesure de négocier le prix. Même si une règle de 3 ne permettra pas de négocier une remise proportionnelle, cela peut servir de base de discussion.

Des baux pas 100 % conformes

Si vous choisissez d’investir dans un bien déjà loué, soyez très attentifs aux baux en cours. En effet, vous ne pourrez pas changer les termes du bail ni y mettre un terme, sauf sous certaines conditions.
Vous pouvez notamment vérifier si le bail a bien été enregistré. Si un état des lieux a bien été réalisé. Ou encore si une garantie locative a bien été bloquée.

Ne pas se laisser transporter par ses émotions

Nous le disions en introduction de cet article. On attend souvent d’avoir un coup de cœur pour acheter un bien.
Mais attention ! Il sera plus difficile de négocier avec le vendeur s’il a saisi tout de suite que vous aviez eu un coup de cœur pour son bien.
Il faut se recentrer sur des éléments objectifs, tels que le prix du m2 par exemple. Ou sur le rendement attendu par cet investissement.

Parce que cela n’est pas toujours simple de s’assurer qu’un bien sera un bon investissement, TOP IMMO est l’agence immobilière à vos côtés depuis 20 ans dans la province du Luxemboug. Son équipe dynamique saura mettre toute son expérience et son savoir-faire à votre service pour vous aider dans vos démarches avant d’investir.

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