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Nouvelles directives pour les crédits hypothécaires : qui pourra acheter un bien immobilier en 2020 ?

14/01/2020

Comme annoncé il y a quelques mois, cette année, les banques serrent la vis du côté des crédits hypothécaires. Ces mesures vont-elles avoir de lourdes conséquences ? Pourrons-nous vendre et acheter aussi facilement qu’auparavant ?

Une décision d’en haut

Nous ne devons pas ces changements aux banques directement, mais au Comité européen des risques systémiques qui est chargé de surveiller si le système financier se porte bien en Europe. Et là, il semblerait que la Belgique joue un jeu bien dangereux : des taux extrêmement attractifs, des prêts trop simples à contracter… et un risque d’endettement croissant ! La BCB ferme les yeux depuis (trop) longtemps sur les agissements des banques. En octroyant des prêts à 100%, voire 105%, dont les mensualités dépassent bien souvent le 1/3 des revenus de l’emprunteur, elles mettent indirectement tout le pays en péril. Si les Belges s’endettent, la Belgique aussi. Il est à craindre que la bulle immobilière dans laquelle nous sommes explose et mette en péril le reste de l’Europe.

Même si les chiffres semblent bons (en 2013, les défauts de payement n’ont touché que 2,1% des nouveaux crédits, en 2018, 0,94%), l’Europe préfère rester prudente. Avec sa politique, « il vaut mieux prévenir, que guérir », elle considère encore le marché hypothécaire belge trop « vulnérable ».

La banque nationale belge (BNB) a donc pris des mesures concrètes : à partir de cette année, les banques devront se montrer plus sévères quant à l’octroi des prêts.

Des mesures préventives ou un stop à l’achat ?

La BNB a donc fixé des limites pour les quotités des crédits hypothécaires. Concrètement, les propriétaires ne pourront plus emprunter que 90% du prix d’achat, les investisseurs 80%.

En d’autres termes, l’acquéreur devra avoir en fond propre 10% de la somme, en plus des frais liés à l’achat (frais de notaire, frais liés au crédit…) qui s’élèvent généralement à 15%.

Des mesures préventives ou un stop à l’achat ? Si on se base sur ce qui a été dit ci-dessus, tout pourrait laisser penser que l’achat immobilier devient de plus en plus inaccessible.

L’intention de la BNB n’est pas de rendre l’accès au logement impossible pour autant, mais bien de limiter l’octroi pour des segments risqués. Cela concerne des dossiers où le crédit représente plus de la moitié des revenus.

La règle pour les banques est la suivante : “Au maximum 5% du volume total des prêts peuvent consister en prêts qui combinent une charge de remboursement élevée (plus de 50% du revenu) et une quotité élevée (plus de 90 %).”

C’est pourquoi les 90-10 ou 80-10 ne sont pas une généralité. Pour les primo-acquéreurs, l’emprunt pourra dans certains cas atteindre 100%, voire plus.

Les candidats devront toutefois redoubler d’efforts pour prouver leur stabilité financière et obtenir la confiance des banques.

Et du côté des taux ?

Il faut comprendre les taux comme une garantie du côté des banques. Ce matelas de sécurité est plus élevé quand la somme empruntée dépasse les 80% du prix d’achat, ce qui fait mécaniquement augmenter le taux proposé au client.

En supprimant les emprunts à risque, ceux dont les taux sont les plus élevés, la moyenne de l’ensemble des taux devrait donc, en toute logique, diminuer.

Oui… mais non.

Ce sera très différent d’une banque à l’autre, en fonction de son portefeuille client et de la quantité de dossiers risqués acceptés. En effet, une fois qu’elle aura atteint le seuil imposé par la BNB, elle ne pourra pas appliquer les crédits et les taux qu’elle veut selon la quotité.

On ne prévoit donc ni une hausse, ni une baisse des taux.

Par contre, on peut imaginer que les banques vont se battre pour les bons dossiers, ceux qui auront des fonds propres et pour qui les taux resteront bas. Le taux pourrait donc varier en fonction des profils.

Qui seront les futurs propriétaires ?

Bien que tous les Belges soient touchés par ces nouvelles mesures, seule une partie sera réellement « bloquée » dans son projet immobilier.

La situation ne change pas vraiment puisque les personnes ayant des économies ou ayant un bon dossier pourront acquérir un bien.

Pour avoir plus de renseignements et savoir combien vous pourrez emprunter et à quel taux, n’hésitez pas à vous adresser directement votre banque.

Nous pourrons, quant à nous, vous guider dans l’achat de votre bien et vous proposer celui qui correspond parfaitement à vos critères. Contactez-nous !