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Découverte d’un vice caché : quels sont vos recours ?

29/06/2021
vice-caché

Vous venez d’acheter la maison de vos rêves, mais maintenant que vous y vivez vous vous rendez compte qu’il y a beaucoup de nuisances sonores le soir venu ou qu’il pleut à travers la toiture ?
Pas de panique, la découverte de vices cachés dans votre logement n’est pas sans suite et il existe des voies de recours pour sortir de ce cauchemar.

Vice apparent ou vice caché, quelle est la différence ?

Avant tout, il est important de comprendre la différence entre un vice apparent et un vice caché. Si le premier ne permet aucun recours suite à l’achat du bien, le second quant à lui peut être dénoncé et faire l’objet de compensations.

Le vice apparent

Un vice apparent est un défaut qui peut être observé à l’œil nu par toute personne intéressée par l’achat d’un bien. Dans ce cas, le vendeur n’est pas dans l’obligation de le faire remarquer si l’acquéreur ne le voit pas par lui-même. On considère que si l’acheteur ne dit rien c’est qu’il n’a pas de problème à acheter le bien dans l’état dans lequel il se trouve.

Le vice caché

Il existe deux types de vices cachés: le vice structurel et le vice fonctionnel. Le premier concerne le bien directement, par exemple il peut s’agir de tuiles qui sont poreuses. Le second concerne l’utilisation que l’on veut faire du bien. Attention cependant à ce que l’utilisation escomptée soit indiquée au vendeur et dans le contrat. Par exemple, si l’acquéreur avait l’intention d’ouvrir un restaurant dans l’immeuble mais que ce n’est pas possible, il n’aura aucune preuve du vice caché si ce n’est pas mentionné dans le contrat.

On considère qu’il y a vice caché lorsque l’acheteur a effectué un examen normal et attentif, qui ne lui a pourtant pas permis de le détecter. De plus, il faut qu’il soit suffisamment grave et important et, bien sûr, antérieur à l’achat immobilier. Le vice doit également rendre impossible l’usage de l’immeuble tel que l’acheteur le prévoyait ou le limiter de telle sorte à ce que l’acheteur n’aurait pas investi dans ce bâtiment ou aurait fait une offre inférieure du fait de ce vice.

Lorsque toutes ces conditions sont réunies, l’acheteur doit donc déposer un recours dans les plus brefs délais, entre 4 et 6 semaines maximum après la découverte du vice caché. Ainsi la justice va déterminer quelles vont être les conséquences de cette omission de mention par le vendeur.

Il existe la possibilité de régler le litige à l’amiable entre l’acheteur et le vendeur dans un délai de 2 à 4 mois après la découverte du vice caché.

Le recours en justice

L’article 1641 du Code Civil stipule:  « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Si le vice caché est confirmé par le tribunal, l’acheteur aura donc le choix entre restituer le bien au vendeur, contre son prix d’achat et les frais associés, ou demander une diminution du prix d’achat. De plus, s’il s’avère que le vendeur était de mauvaise foi et avait connaissance du vice caché, il devra sûrement payer des dommages et intérêts à l’acheteur.

Aussi, l’article 1792 du Code civil précise que les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans quant aux vices sur les constructions.

La clause de non-garantie des vices cachés

Cependant, de nos jours la plupart des contrats de vente contiennent une clause de non-garantie des vices cachés qui protègent le vendeur.

Si tel est le cas, vous devrez prouver la mauvaise foi du vendeur afin d’annuler cette clause, c’est-à-dire démontrer qu’il connaissait l’existence de ce vice caché. Pour ce faire, vous pouvez demander au tribunal l’intervention d’un expert qui déterminera si des mesures techniques ont été prises par le vendeur pour dissimuler le vice.

Aussi, si le vendeur est un expert de la vente immobilière, tel qu’un promoteur ou un marchand de biens, il est officiellement présumé de mauvaise foi. C’est donc à lui de prouver qu’il n’avait pas connaissance du vice caché, même si le contrat contient une clause d’exonération de responsabilité pour vices cachés.

Anticiper les vices cachés et les recours en justice

Finalement, il faut savoir que l’acheteur peut exiger qu’apparaisse dans le contrat de vente une clause de réparation de tout ou partie de l’immeuble en cas d’éventuels dommages causés par des vices cachés.

Sans cette clause, il peut être compliqué et stressant d’obtenir gain de cause en cas de découverte de vice(s) caché(s).

Afin d’éviter d’en arriver à ces situations extrêmes, il est toujours conseillé d’avoir recours à un professionnel de l’immobilier lors de l’achat d’un bien. Ce dernier vous accompagnera tout au long du processus d’achat et vous épargnera d’éventuelles complications.

Si vous souhaitez être entouré par des professionnels dans votre projet d’achat, n’hésitez pas à nous contacter via ce formulaire de contact.

À vos côtés depuis 20 ans, TOP IMMO est l’agence immobilière qui saura vous aiguiller dans votre projet immobilier.